ТСЖ образуется общим собранием жителей, которые обладают более 50% помещений в доме по метражу. Путем голосования избирается правление и председатель, на чьи плечи ложится вся текущая работа по управлению домом. Основные финансовые и организационные вопросы должны решаться на регулярных общих собраниях, которые считаются верховным органом управления.

Преимущество этого варианта для жителей заключается в том, что они сами определяют, какие затраты на содержание дома хотели бы нести, какой уровень услуг им необходим, и на что в первую очередь тратить собранные деньги - на озеленение территории или на зарплату консьержке. Главное, чтобы соблюдались правила и нормы эксплуатации дома.

Еще один плюс - то, что в ТСЖ "власть" и "народ" находятся по одну сторону баррикады. "Председатель и правление ТСЖ живут в том же самом доме, многие жильцы знают их лично, - поясняет президент фонда "Коммунальная культура жизни" Андрей Щавелев. - Поэтому обо всех проблемах им немедленно сообщают, а затем по разным каналам будут требовать их исправления. Да и подход к решению проблем в ТСЖ гораздо менее формальный. То есть жители спрашивают у председателя не по нормативам выполненной работы, а по тому, что "в подъезде грязно", "в квартире холодно" и т. д. Соответственно и обслуживание получается менее формальным, больше внимания уделяется "реальным запросам людей".
По закону ТСЖ может само взять на себя функции "управдома": создать свой штат слесарей, электриков, дворников, назначить им зарплату, следить за выполнением работ, собирать платежи и т. п. Возможно, среди жильцов есть и профессиональные строители, и опытные менеджеры. В этом случае нет необходимости обращаться к помощи профессиональной управляющей компании, а председатель ТСЖ фактически становится руководителем управляющей организации, обслуживающей свой собственный дом. ТСЖ упрощает для жителей и проблему управления общей собственностью - подвалами, чердаками и прилегающими к зданию территориями. Пустующие помещения могут стать источником постоянного дохода, например, при сдаче их в аренду.

Недостатки ТСЖ являются продолжением его достоинств. Товарищество хорошо работает только в том случае, если в доме найдется "боевой актив" - люди, готовые много трудиться, в том числе на общественных началах. Помимо этого, как правило, при создании ТСЖ квартплата в доме повышается. Хотя бы за счет того, что на жителей ложатся дополнительные расходы в виде зарплаты председателю, правлению, а иногда и бухгалтеру, который будет вести финансовую отчетность товарищества. Другой существенный минус состоит в том, что ТСЖ живут по правилам "круговой поруки". То есть с поставщиками коммунальных услуг рассчитываются от имени всего товарищества и ответственность за неплатежи несут коллективную.

Перед жителями домов стоит, безусловно, непростой выбор. И тем не менее, Новый Жилищный кодекс ликвидирует систему, при которой один ЖЭК мог управлять целым районом. Значит, решение принимать необходимо. И решение это должно быть взвешенным и хорошо продуманным, так как "никто не сможет исправить оплошности собственников, - поясняет президент фонда "Коммунальная культура жизни" Андрей Щавелев. - Государство, а также различные государственные инспекции ничем не помогут. Им разрешено лишь контролировать правильность ведения бухгалтерии и уплаты налогов, соблюдения строительных, пожарных, санитарных и других обязательных норм.