С введением в действие нового Жилищного Кодекса и других нормативных актов, особую актуальность приобрело создание Товариществ Собственников Жилья.

Как известно, Жилищный Кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление;
- управление ТСЖ;
- управление управляющей организацией.
Любой из перечисленных способов управления многоквартирным домом выбирается собственниками на общем собрании и может быть изменен (по решению самих же собственников) в любое время.
У каждого способа управления есть сильные и слабые стороны.

Что выбрать?

Первый, Непосредственный способ управления на практике чаще всего реализуется только на многоквартирных домах с небольшим числом помещений (и соответственно собственников).
Данный способ управления характеризуется тем, что каждый житель дома заключает договоры с энергоснабжающими организациями на поставку тепла, электроэнергии, холодное и горячее водоснабжение, прием сточных вод, газоснабжение и т.д. Организационная сложность реализации данного способа в многоквартирных домах с большим количеством собственников жилья заключается в том, что ВСЕ собственники помещений должны быть перечислены в начале договора, а в его конце стоять подписи сторон (то есть всех собственников). Это очень трудно реализовать организационно.
Даже если 100 % жителей многоквартирного дома проголосуют за непосредственное управление не ясно, как контролировать состояние дома и инженерных коммуникаций, планировать и проводить ремонт; подписывать акты выполненных работ и т.д.
Непосредственный способ управления недостаточно разработан и на практике применяется лишь в домах, состоящих из 4-8 квартир. Денежные потоки в данном случае минимальны, итоги проведенных работ на виду и контролируются каждым жильцом, а также легко обеспечить стопроцентную явку жильцов на общее собрание.
Чаще всего собственники выбирают третий способ, доверяя управление своим домом управляющей организации .
В этом есть свои положительные стороны. Это:
- профессиональный кадровый состав работников предприятия;
- наличие материальной базы (производственные фонды, станки, инструмент, техника и т.д.);
- независимость от внутренних конфликтов в доме.
К недостаткам этого способа управления можно отнести:
- незаинтересованность в проведении организационных мероприятий, направленных на снижение для населения уровня оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
- необходимость регулярной презентации результатов своей работы собственникам жилья;
- необходимость наличия внутренней системы управления качеством (когда за конечный результат исполнитель несет личную ответственность).

ТСЖ в этом смысле имеет ряд преимуществ .
ТСЖ по закону имеет статус некоммерческой организации и может быть создано, если чуть более 50% собственников примут решение о необходимости его создания. Все остальные должны подчиниться решению большинства.
ТСЖ распоряжается всем, что существует в жилом доме, от фундамента до крыши. Кроме того, при выполнении некоторых условий, ТСЖ может распоряжаться не только землей под зданием, но и прилегающими к нему территориями.
При реализации такого способа управления наиболее важным фактором является профессионализм избранного правления и, прежде всего, председателя Товарищества. От их умелых или неумелых действий и решений зависит вся система жизнеобеспечения многоквартирного дома.
На практике многие Товарищества прибегают к услугам профессиональных управляющих домами или управляющих организаций. В этом случае руководство ТСЖ, не имея необходимых профессиональных знаний, заключает договор с управляющей организацией или профессиональным управляющим. В перечень задач, возлагаемых на управляющего, входит организация комплекса работ, связанного с эксплуатацией, содержанием и ремонтом многоквартирного дома. При этом право подписи договоров, финансовых и платежных документов остается у председателя ТСЖ.
Преимуществом такой схемы управления ( когда ТСЖ передает полномочия по управлению домом специализированной организации) перед другими являются следующие аспекты:
- Правление и председатель Товарищества не устраняется от решения вопросов управления, содержания и технической эксплуатации дома и принадлежащей ему территории, а являются непосредственными участниками данных процессов.
- Всю рутинную организационную работу выполняет управляющий, тем самым, исключая необходимость постоянного нахождения председателя ТСЖ в дневное время в доме.
- Право финансовой подписи остается у председателя ТСЖ, а управляющий только готовит предложения и соответствующие документы к подписанию.
На практике данная схема является наиболее эффективной, исключающей возможность бесконтрольного использования финансовых ресурсов Товарищества.

Сильные стороны выбора способа управления – ТСЖ ( и в случае, когда домом управляют самостоятельно, и в случае, когда домом управляет специализированная организация ):
- Оперативность принятия решений;
- Возможность регулирования кадровой политики ( в отношении нанимаемых работников)
- Внутренний контроль за финансовой деятельностью;
- ВСЕ собираемые средства расходуются непосредственно на конкретный дом;
- Возможность выбора подрядчиков.

Слабые стороны управления ТСЖ
- Плохая платежная дисциплина у собственников;
- Недостаточность средств ТСЖ для осуществления эффективной деятельности (трудность реализации долгосрочных программ);
- Трудности содержания общего оборудования дома при недостаточно хорошем техническом состоянии значительной доли многоквартирных домов и инженерных сетей ;
- Трудности работы правления ТСЖ из-за общей пассивности и равнодушия граждан;
- Прямая зависимость результативности работы правления от конфликтов внутри дома.

Таким образом, для того, чтобы сделать правильный выбор, (имеет ли смысл организовать ТСЖ в конкретном многоквартирном доме или отдать предпочтение управляющей организации), инициативная группа должна ответить себе на следующие вопросы:
- Достаточна ли общая площадь помещений в доме. Этот фактор влияет на финансовую базу - уровень дохода ТСЖ.
- Каково техническое состояние дома и инженерного оборудования. (Сколько потребуется средств и где их взять для приведения состояния общего оборудования к норме.)
- Есть ли в наличии в доме объекты нежилого фонда (свободные подвалы, колясочные помещения и т.д.) для получения дополнительных доходов путем сдачи их в аренду или др. способом.
- Наличие земельного участка, необремененного застройкой и малыми архитектурными формами для создания на нем объектов, приносящих дополнительные доходы ТСЖ.
- Возрастная характеристика собственников, их финансовая состоятельность. (Смогут ли они регулярно вносить плату за жилое помещение в том объеме, которое установит собрание.)
- Доля собственников, отрицательно настроенных против создания ТСЖ в доме, что может повлиять на собираемость платежей.

Только после получения ответов на эти вопросы, инициативная группа может принять нужное решение.